Рекламная еженедельная газета ТИРАЖ 210 000 экз.
⟵ Смотреть все статьи
25.03.2019

Ипотека или аренда?

Тема недели

Сравнивая ипотеку и аренды недвижимости деньги нередко уходят на второй план. Участники спора выясняют, что лучше: платить чужому дяде или попасть в рабство к банку, переплачивать, зато за своё, или постоянно переезжать в поисках более выгодных вариантов. Нужно ли спорить об этом, если лучше обратиться к сухим цифрам, и посчитать, что выгоднее лично для вас?

Ипотека

Сразу избавлю наивных людей от иллюзий: квартира, приобретённая по ипотечной программе, принадлежит банку. Пока заёмщик не выплатит кредит, это жильё банка. Заёмщик с семьёй просто в нём живёт, пока погашает кредит и платит за коммунальные услуги. Если перестать платить, банк может вышвырнуть семью ипотечников из квартиры не глядя ни на какие обстоятельства.

Сейчас существует множество сайтов и кредитных калькуляторов, с помощью которых можно примерно посчитать, в какую сумму обойдётся ипотека в том или ином банке на интересующую вас квартиру. Примерно – потому что на сайтах учитывается не всё, и после визита в кредитную организацию сумма может поменяться с учётом комиссий и преференций льготникам.

Как бы то ни было, если сложить сумму платежей банку за весь период ипотеки, скорее всего окажется, что через 15-20 лет заёмщик выплатит банку сумму, более чем вдвое превышающую стоимость квартиры. Многих это, мягко говоря, остужает.

Кроме того, все эти годы придётся платить коммунальные платежи, их тоже надо заранее учитывать как статью расхода. Средний российский ипотечник вынужден учитывать каждую копейку.

Есть и приятные моменты.

Во-первых, налоговые вычеты, которые полагаются при покупке квартиры и позволяют перевести дух или сократить срок ипотеки. Обычно заёмщики стремяться погасить кредит быстрее.

Во-вторых, в случае роста цен на недвижимость, ваша покупка подорожает и это греет душу.

В-третьих, есть инфляция, уровень которой может быть разным, и она наверняка сожрёт не только часть вашей зарплаты, но и часть вашей ипотеки.

Если предположить, что цены на недвижимость будут расти, как и ваша зарплата, ипотека может быть выгодным делом.

Аренда

Чтобы посчитать, что выгоднее: арендовать чужую квартиру и копить на свою, или брать ипотеку, нужно также досконально учесть все возможные расходы при аренде жилья, доходы от размещения денег (которые в случае ипотеки составили бы сумму первоначального взноса) на депозитном счёте или в облигациях, и суммы, которые вы ежемесячно будете откладывать с зарплате.

Предположим, что хозяин арендованной квартиры если и будет поднимать арендную плату, то весьма умеренно и только в случае роста коммунальных платежей и цен на недвижимость. В случае, если такого роста не будет, этого можно не опасаться. В крайнем случае, можно поискать вариант аренды подешевле.

Коммунальные платежи нередко включены в сумму аренды, и доплатить придётся только за расход воды и электричества по счётчикам.

Выходит, по усреднённым подсчётам аренда дешевле. Ежемесячная плата за наём меньше, чем платёж по ипотеке. Первоначальный взнос при этом не только не истрачен, но и приносит деньги. Однако через энное количество лет у выбравшего ипотеку в собственности будет квартира, а у арендатора — нет. Но зато если арендатор дисциплинированно копит деньги, то у него будет сумма, эквивалентная стоимости этого жилья. И вопрос в том, будет ли она (эта сумма) у него раньше, чем рассчитается ипотечник, или позже.

На что обратить внимание?

Во-первых, инфляция играет против арендатора, если только он не копит в более стабильной, чем рубль, валюте или не вкладывается в финансовые инструменты, которые позволяют компенсировать инфляцию.

Во-вторых, против арендатора играет рост цен на жильё. Но кто сказал, что они обязательно будут расти? Они могут длительное время стоять на месте или падать, и тогда арендатор в плюсе.

Наконец, нужно учитывать свой возраст и свои жизненные цели. Сколько лет до пенсии? Хорошо бы к тому времени иметь своё жильё, а то платить ипотеку или аренду с наших пенсий дороговато.

В сухом остатке

Всё считается проще, если представить, что ипотечник и арендатор начинают многолетнее состязание из точки,в которой активы каждого равны сумме первоначального взноса.

Активы ипотечника растут по мере погашения долга и за счет возможного роста цены квартиры. Активы арендатора растут за счет увеличения суммы в банке, которая складывается из 1) первоначального взноса, 2) разницы между ипотечным платежом и стоимостью аренды и 3) доходом от депозита или инвестиций.

Соответственно, у кого стоимость активов в определенный момент окажется больше, тот и выиграл.

И вдруг выясняется, что сам вопрос«что выгоднее – ипотека или аренда?» – сводится к загадке, будут ли расти цены на недвижимость или нет. Ипотека побеждает на длинной дистанции если цены на квартиры растут на 3-4 процента в год. В остальных случаях выгоднее аренда вкупе со строгой дисциплиной сбережений.

Но кто может предсказать, какими будут цены на недвижимость через 15-20 лет?

Роман Дежнёв


Еще статьи рубрики "Тема недели"

Тема недели
Тема недели
Тема недели
Тема недели