Рекламная еженедельная газета ТИРАЖ 210 000 экз.
⟵ Смотреть все статьи
17.04.2018

Что ждёт рынок недвижимости?

Недвижимость

120 млн кв. метров

Застройщики уверяют, что строить по 120 млн кв. м в год им вполне по силам, если будет спрос, дешевая ипотека и доступное кредитование. Вот если всё это будет, застройщики готовы за 5 лет выйти на заданный президентом уровень. Пока что строители сдают примерно 80 млн кв. метров жилья в год, и в 2018 году, вероятно, останутся на том же уровне.

Более того, некоторые участники рынка недвижимости утверждают, что законодательные нововведения (переход от долевого строительства на банковское сопровождение, создание компенсационного фонда и др.) могут похоронить часть застройщиков, а выживут интегрированные с крупными банками строительные компании. В таком случае построить 120 млн кв. метров в год силами небольших частных компаний будет ещё сложнее, разве что всех строителей объединят в государственную монополию.

7 % годовых

Обеспеченность жильём у нас пока оставляет желать лучшего: сейчас на каждого россиянина приходится 18 кв. м жилья, а, например, в самой густонаселенной стране – в Китае – около 30 кв. м. Чтобы нам догнать хотя бы Китай, нужно не только больше строить, нужно чтобы люди могли это жилье купить, а это достижимо только при условии стабильных доходов, низкой инфляции и доступной ставке ипотечных кредитов. В качестве последней был назван ориентир в 7% годовых. В принципе, это достижимо. Если ЦБ РФ удержать инфляцию в пределах 4 процентов и снизит ключевую ставку до 5–6%, то и ипотечная ставка быстро достигнет озвученного президентом уровня. Экономисты, как показал опрос Bloomberg, ждут снижения ставки до 6,75% к концу 2018 года и до 6,25% - к концу 2019 года. Таким образом, даже при простом сохранении текущего положения дел и реализации текущих планов Центробанка по снижению ключевой ставки, россияне получат ипотеку под семь процентов в 2020 году и никаких специальных мер от правительства не потребуется.

Но тут появляется риск, что надувание ипотечного пузыря (сейчас ипотечники должны банкам около 5 трлн рублей, а к 2020 году с развитием ипотеки по прогнозам АИЖК задолженность может вырасти до 10 трлн руб.) спровоцирует рост цен на недвижимость и жильё снова станет недоступным широкому кругу потенциальных покупателей.

Больше или качественнее?

Кризис создал застройщикам (которые и без того порой на всём экономили) новые проблемы. Теперь надо привлекать клиентов более качественными проектами – безликие коробки в черновой отделке уже никого не привлекают, а улучшения стоят денег, которых нет. Спрос упал. Если посмотреть на статистику сделок на рынке первичной недвижимости, то окажется, что почти половина (49%) спроса на новостройки в России сгенерировали шесть из 82 регионов (Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Ленинградская и Новосибирская области). В регионах строить сложнее. Маржа региональных застройщиков в абсолютных цифрах значительно меньше, чем у столичных, и этих денег недостаточно для маневров в проблемных ситуациях, так что значительных улучшений качества вводимого жилья в регионах ждать не приходится. Создание комфортной городской среды не всегда требует больших затрат. Впрочем, качество вводимого жилья соответствует требованиям законодательства. А речь идёт скорее о запросе на человеческое отношение застройщиков к будущим жильцам, которым важны парковочные места, детские площадки, нормально работающая «ливневая канализация» и вообще нужно продумывать заранее, что может понадобиться людям. Обеспечением новостроек социальной и инженерной инфраструктурой в регионах должны заниматься местные администрации, которые разделяют эти обязанности с застройщиками, и по факту объем такой социальной нагрузки у всех разный.

Но разве можно одновременно строить и больше, и качественнее? Возможно, в регионах было бы эффективнее меньше строить, но больше вкладывать в модернизацию старых районов.

Проектное финансирование

В ближайшие три года застройщики жилья должны будут отказаться от долевого строительства и перейти на схему проектного финансирования, которая до сих пор не работала. Обманутые дольщики, видимо, всем надоели. Но будет ли работать проектное финансирование? Эксперты утверждают, что в новой системе проектного финансирования и ухода от привлечения средств дольщиков проблема не только в том, что выживут самые крупные и связанные с банками застройщики, но и в том, что кредитная нагрузка по процентам вырастет и займет в себестоимости строительства 31%, а это скажется на стоимости квадратного метра для конечного покупателя. Раньше «переплата» для покупателя находилась на уровне 6% в конечной стоимости продукта, а теперь может превысить 30%.

Проектное финансирование давно развивалось бы естественным путем, если бы банковская система позволяла привлекать финансирование без существенного удорожания квардатных метров. Вполне возможно, в ближайшие пару лет мы увидим сильные движения цен на рынке недвижимости. Сначала увеличение предложения жилья от застройщиков, стремящихся продать его как можно больше (и, значит, дешевле) по прежней системе долевого строительства, а затем сокращение предложения и удорожание стоимости жилья.

Роман Дежнёв


Еще статьи рубрики "Недвижимость"

Недвижимость
Недвижимость
Недвижимость
Недвижимость